體驗(yàn)差、亂象多，租房市場該如何完善?

半月談評論員 文愛華

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求?！苯衲暾ぷ鲌蟾嬖俅螐?qiáng)調(diào)“租購并舉”“發(fā)展長租房市場”，這無疑是解決住房難題的一劑良藥。

不過當(dāng)下，住房租賃市場仍然存在不少短板，沒有充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

一是空置現(xiàn)象嚴(yán)重。部分購房者以投機(jī)為目的持有房產(chǎn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)庫存較多。大量房主沒有住房租賃相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和時間精力，且房主買入的多數(shù)是毛坯房，缺乏直接出租的條件，導(dǎo)致大量房屋空置，造成社會資源的極大浪費(fèi)。

二是居住體驗(yàn)差。目前租房主要由個人房東提供，個人房東在住房出租前一般不會對住房進(jìn)行裝修和升級，致使租賃住房品質(zhì)不高，甚至存在安全隱患。

三是租購?fù)瑱?quán)落實(shí)情況不一。近年來，國家逐步推進(jìn)租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享受同等待遇，但在實(shí)際執(zhí)行過程中，因政策細(xì)則不明確或歧視性執(zhí)行，租房居民權(quán)益難以得到平等保障。

四是管理較為混亂。缺乏專門的管理機(jī)構(gòu)，市場化平臺在身份認(rèn)證、信息核實(shí)等方面缺乏約束性，導(dǎo)致黑中介、虛假房源、惡意違約等亂象叢生?！叭鹤夥俊爆F(xiàn)象屢禁不絕，120平方米左右的住房被隔斷成6到8間小房屋，客廳、餐廳甚至陽臺都被改造成房間，導(dǎo)致安全隱患、合同糾紛等問題頻發(fā)。

如此住房租賃市場，顯然難以緩解新市民和年輕人普遍性的住房痛點(diǎn)，亟須多方面發(fā)力加以規(guī)范。

長沙市一處公租房

要加大租賃行業(yè)監(jiān)管力度。加快推進(jìn)住房租賃條例的立法出臺，解決當(dāng)前規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)缺失問題，并以此為抓手，整治各類市場亂象，保障租賃雙方權(quán)益，穩(wěn)定租賃關(guān)系；構(gòu)建全面的網(wǎng)簽備案制度，加強(qiáng)個人房東、中介機(jī)構(gòu)、租賃企業(yè)分類分級管理，防范“二房東跑路”等風(fēng)險；由住建部門牽頭，鼓勵相關(guān)企業(yè)尤其是科技實(shí)力強(qiáng)的金融機(jī)構(gòu)參與，共同搭建“數(shù)字房產(chǎn)”系統(tǒng)，以便各類事項(xiàng)在線上快速實(shí)現(xiàn)“一網(wǎng)通辦”。

要推進(jìn)租賃賦權(quán)的整體性治理。部分地方政府基于自身利益考慮，可能對租賃賦權(quán)積極性不夠，因此必須強(qiáng)化“頂層設(shè)計、高位推動”。同時，要克服租賃賦權(quán)政策的“碎片化” 傾向，將其與戶籍制度、社會保障政策、公共服務(wù)供給、城市治理需求結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)戶籍、住房、教育、醫(yī)療等制度整合與無縫對接，構(gòu)建較為完善的政策體系。

從現(xiàn)實(shí)來看，部分群體只希望獲得基本的居住空間，不愿意享受與購房者完全相同的公共服務(wù)獲得權(quán)，并為這些權(quán)利買單。因此，可以在明確租購?fù)瑱?quán)價值取向和最終奮斗目標(biāo)的前提下，分步驟、分層級推進(jìn)租賃賦權(quán)。各地應(yīng)結(jié)合資源稟賦情況，對基本公共服務(wù)進(jìn)行全面梳理，制定權(quán)利清單，制定工作實(shí)施方案，有序試點(diǎn)推廣。部分權(quán)益可以設(shè)置一定的租賃期限制起點(diǎn)，從政策上鼓勵長租長住。對于部分稀缺的公共服務(wù)資源，比如優(yōu)質(zhì)學(xué)校就近入學(xué)等，可以采取房東向租房者進(jìn)行權(quán)利讓渡的方式來進(jìn)行。

要鼓勵發(fā)展機(jī)構(gòu)化長租房。長租即長住，長住即安家。發(fā)展機(jī)構(gòu)化長租房有利于改善居住體驗(yàn)，解決新市民、青年人等群體的住房難題。要支持專業(yè)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，逐步提高機(jī)構(gòu)化長租房占比，形成 （政策性）保障房與（市場化）機(jī)構(gòu)長租房“兩條腿”共同發(fā)展的格局?？梢园凑粘鲎鈺r間長短予以不同程度的稅收優(yōu)惠，鼓勵長租房；在房產(chǎn)稅試點(diǎn)過程中，對出租、空置的房產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)區(qū)分，增加空置住房的持有成本。（作者系全國人大代表、建設(shè)銀行湖南省分行行長）

來源：《半月談》2022年第6期 原標(biāo)題《補(bǔ)齊住房租賃市場短板》