改什么？怎么改？難點(diǎn)在哪兒？——超大特大城市城中村改造政策解讀

今年以來(lái)，城中村改造按下“加速鍵”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日表示，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，分三類(lèi)推進(jìn)實(shí)施。

作為一個(gè)關(guān)乎多方利益的系統(tǒng)性民生工程和發(fā)展工程，當(dāng)前在超大特大城市推進(jìn)城中村改造的背景是什么？怎么改？難點(diǎn)在哪兒？“新華視點(diǎn)”記者就此采訪了業(yè)內(nèi)專(zhuān)家學(xué)者。

為什么改？

今年以來(lái)，城中村改造備受關(guān)注。4月28日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議提出“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造”的要求；7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，并召開(kāi)電視電話(huà)會(huì)議進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)部署。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)城中村改造提出了具體政策落實(shí)措施，分三類(lèi)推進(jìn)實(shí)施：一類(lèi)是符合條件的實(shí)施拆除新建，另一類(lèi)是開(kāi)展經(jīng)常性整治提升，第三類(lèi)是介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合。

城中村被稱(chēng)為“都市里的村莊”，兼具農(nóng)村和城市的雙重特征，是城市化發(fā)展過(guò)程中的歷史產(chǎn)物。

以上海市中心城區(qū)最大的城中村——普陀區(qū)紅旗村為例，586畝的土地上，曾聚集著90家印刷廠、207個(gè)冷庫(kù)、9個(gè)大型初級(jí)集貿(mào)市場(chǎng)、1000多個(gè)攤位，這里人口復(fù)雜、群租遍地、違建密布，流動(dòng)人口多達(dá)6萬(wàn)人。

按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)劃分，城區(qū)常住人口1000萬(wàn)以上的城市為超大城市，如北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、天津、武漢等；城區(qū)常住人口500萬(wàn)以上1000萬(wàn)以下的城市為特大城市，如青島、合肥、杭州、長(zhǎng)沙、南京、東莞等。全國(guó)總計(jì)有20余個(gè)城市屬于超大特大城市范疇。

“我國(guó)超大特大城市吸納了大量外來(lái)人口，這些群體有相當(dāng)一部分租住在城中村。盡管城中村租房成本較低，但是普遍缺乏必要的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)，尤其是在衛(wèi)生安全、社會(huì)治理等方面存在諸多隱患。”浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬說(shuō)。

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長(zhǎng)嚴(yán)榮表示，推進(jìn)城中村改造，一方面可對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)發(fā)揮積極作用，成為擴(kuò)大內(nèi)需的重要拉動(dòng)點(diǎn)，產(chǎn)生超過(guò)十萬(wàn)億元的直接投資，并拉動(dòng)家具家電、餐飲服務(wù)、紡織品等多方面的消費(fèi)；另一方面可優(yōu)化城市空間布局，進(jìn)一步提升城市治理水平。

怎么改？

“城中村產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、人員構(gòu)成、空間分布、歷史遺存等具有高度復(fù)雜性，這次改造提出拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三類(lèi)改造模式?！睆V東省住房政策研究中心副主任李宇嘉說(shuō)，具備條件的，即資金能平衡、群眾改造意愿強(qiáng)烈、土地及物業(yè)權(quán)屬清晰的城中村將實(shí)施拆除新建；不具備條件的，不硬上，以守住安全底線為原則，常態(tài)化開(kāi)展整治提升，逐步解決問(wèn)題的基礎(chǔ)上再實(shí)施改造。

在改造方式上，當(dāng)前城中村改造特別強(qiáng)調(diào)要將村民合法權(quán)益保障與先謀后動(dòng)相結(jié)合。

虞曉芬說(shuō)，新政著重強(qiáng)調(diào)在大部分村民同意的情況下方可實(shí)施改造。改造前，地方政府要先做好產(chǎn)業(yè)先行搬遷、人員妥善安置、歷史文化風(fēng)貌保護(hù)和落實(shí)資金等前期謀劃工作。改造時(shí)，應(yīng)先行安排安置房項(xiàng)目供地和建設(shè)，確保安置房在合理工期內(nèi)建成，品質(zhì)不低于商品住房水平，配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施與安置房規(guī)劃、設(shè)計(jì)、報(bào)批、建設(shè)、交付使用“五同步”，切實(shí)保障好村民利益。

“城中村是高度復(fù)雜的社會(huì)綜合體，改造后應(yīng)該保持多樣化的業(yè)態(tài)?！敝袊?guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)趙燕菁說(shuō)，城中村本身是一個(gè)產(chǎn)業(yè)空間，其業(yè)態(tài)不是預(yù)先規(guī)劃，而是隨市場(chǎng)需求變化而不斷變化。城中村改造要注重產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和培育孵化，努力發(fā)展各種業(yè)態(tài)。

拼版照片：上圖為2023年8月3日拍攝的改造后的安徽省合肥市瑤海區(qū)安拖東村及新莊城中村改造項(xiàng)目（無(wú)人機(jī)照片）；下圖為2015年3月拍攝的改造前的安拖東村及新莊城中村舊貌。 新華社發(fā)（解琛 攝）

李宇嘉說(shuō)，過(guò)去的城中村改造由市場(chǎng)化主導(dǎo)，挑肥揀瘦，經(jīng)濟(jì)價(jià)值高的被納入改造計(jì)劃，而歷史遺留問(wèn)題多、安全風(fēng)險(xiǎn)隱患大的卻被留置?！斑@一次，全部城中村都要納入改造范圍，征拆時(shí)不能只算經(jīng)濟(jì)賬，只征收經(jīng)濟(jì)價(jià)值高、問(wèn)題少的地塊，而是要不分好壞全部征收，徹底解決城中村問(wèn)題，并防止出現(xiàn)新的城中村。”

本次城中村改造，要求原則上應(yīng)當(dāng)按一定比例建設(shè)保障性住房。

對(duì)此，趙燕菁表示，目前城中村在城市中承擔(dān)的一個(gè)重要功能，就是給流動(dòng)人口提供租賃性保障房，城中村事實(shí)上成為保障房體系中的有機(jī)組成部分?！叭绻脑旌筮@部分保障房供給減少了，流動(dòng)人口的居住環(huán)境惡化，租金更高，那就沒(méi)有實(shí)現(xiàn)城中村改造的初衷。因此，必須在改造方案中按一定比例建設(shè)保障房作為補(bǔ)償。”

改造要注意哪些問(wèn)題？

在采訪中，專(zhuān)家普遍認(rèn)為，推進(jìn)城中村改造要特別注意三個(gè)問(wèn)題：

一是拆遷安置問(wèn)題。虞曉芬說(shuō)，超大特大城市遺留的城中村，違章建筑多、人口密集、產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，是改造難度大的“硬骨頭”，其拆遷、補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題十分復(fù)雜，矛盾和不確定性因素較多。

記者在各地采訪了解到，在超大特大城市的城中村里，各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)幾乎應(yīng)有盡有。

“現(xiàn)實(shí)中，城中村在與城市其他功能長(zhǎng)期互動(dòng)中，形成了功能的互補(bǔ)。簡(jiǎn)單‘切除’城中村，城市其他部分也會(huì)隨之失能。對(duì)此要特別慎重。”趙燕菁說(shuō)。

趙燕菁認(rèn)為，改造伊始，就要對(duì)城中村承擔(dān)的城市功能進(jìn)行認(rèn)真調(diào)研和分析。如果沒(méi)有找到對(duì)這些功能的替代途徑，就不要貿(mào)然采取“切除”手術(shù)，此時(shí)應(yīng)采用“微創(chuàng)”的保守療法。

二是資金平衡與籌措問(wèn)題。虞曉芬說(shuō)，遺留的城中村建筑密度大、安置成本高，特別是在目前超大特大城市外圍房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然較為低迷的環(huán)境中，相較過(guò)去，城中村改造后出讓土地的價(jià)值下降，必然會(huì)增加社會(huì)化資本的籌措難度。

“城中村改造如何啃‘硬骨頭’，關(guān)鍵還是改造資金怎么平衡?！崩钣罴握f(shuō)，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的指導(dǎo)意見(jiàn)提出，鼓勵(lì)實(shí)施區(qū)域統(tǒng)籌和成片開(kāi)發(fā)，改造項(xiàng)目土地四至范圍可擴(kuò)大至周邊少量低效用地，允許集體土地和國(guó)有土地整合、置換?！耙簿褪钦f(shuō)，各地政府可以將過(guò)去單一城中村改造的‘小平衡’變?yōu)槠瑓^(qū)綜合改造的‘大平衡’，以豐補(bǔ)歉、以肥補(bǔ)瘦?！?/p>

趙燕菁說(shuō)，城中村改造必須創(chuàng)新改造模式，尋求多樣的融資渠道，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，其中特別重要的是原物業(yè)所有者的參與。

三是標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范約束。一些不具備拆遷條件的城中村，實(shí)施局部拆建和綜合整治，要求按照文明城市標(biāo)準(zhǔn)整治提升和實(shí)施管理，這對(duì)于一些住房質(zhì)量較差、標(biāo)準(zhǔn)較低、整治成本高，且部分住房產(chǎn)權(quán)模糊、手續(xù)不全的城中村，具有挑戰(zhàn)性。

“城中村改造需要先謀后動(dòng)、統(tǒng)籌兼顧、整體謀劃、積極穩(wěn)步推進(jìn)，以新思路新方式破解城中村改造中賬怎么算、錢(qián)怎么用、地怎么征、人和產(chǎn)業(yè)怎么安置等難題，探索出一條新形勢(shì)下城中村改造的新路子?！敝袊?guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)說(shuō)。（記者王優(yōu)玲、鄭鈞天）